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寒冬将至青岛二手房价连跌三个月楼市三大红利消失

来源: 作者: 2019-11-07 18:23:48

信号1:青岛二手房成交价格“连跌3个月”

信号2:数据显示, 青岛房价跌幅超10%

寒冬将至青岛二手房价连跌三个月楼市三大红利消失

数据来源:中国房产协会

One | 壹

青岛10月房价地图

即墨逼近城阳,胶州守住万元线

寒冬将至青岛二手房价连跌三个月楼市三大红利消失

从链家网、安居客、房天下提供的数据来看,青岛二手房交易价连续三个月走低。但价格的回落并未带来成交量的上涨。

寒冬将至青岛二手房价连跌三个月楼市三大红利消失

据不完全统计,10月份青岛二手房网签量为2444套,环比下降0.7%。10月份,价格在200万以上的房源的热搜度占60%,环比下降1个百分点;

面积在90平方米以上的房源,热搜度占50%。最受刚需一族欢迎的小户型两居二手房占据了大部分的市场需求与关注。青岛二手房已经步入买方市场。

Two | 贰

二手房价持续下降

或激起新房“以价换量”

二手房的冷热,慢慢发酵至一手房市场。在楼市“入冬”成为共识的背景之下,为加快回笼资金,部分楼盘开始了“已送换量”,甚至“以价换量”,尤其在楼盘扎堆的片区,如城阳的惜福镇、胶州全境、即墨大部分区域、西海岸黄岛城区等。

观望群体目前已经成为购房大军的主流。青岛楼市风向的转变,让购房者观望的情绪越发高涨…

年底银行放款速度等的资金压力下,预期更多楼盘从低首付的“价格战”,蔓延至草木皆兵的“全民营销战”,新房的开发商也在“凉凉”的市场中力争客户资源。

Three | 叁

楼市风向标:三大红利已消失

1.人口红利正在消失

我国60周岁以上老人占比从2011年的13.7%上升到2017年的17.3%,上升势头在今后较长一段时期内仍将延续。而生育率屡创新低意味着未来住房消费的新增数量在减少。

早期计划生育政策的实施,导致我国生育率相对经济发展水平过早下降。我国一胎的生育率已经从1990年的40.7%,下降到2016年的19.87%。人口红利的消失,意味着市场容量(即潜在总需求)将缩水。

2.金融红利正在消失

商品房时代,房地产与金融的关系密不可分。一方面,金融杠杆调节潜在需求向有效需求转化;另一方面,融资成本决定了房企的供给规模和速度。

随着美国开启加息周期和国内金融去杠杆的推进,货币宽松周期正式结束。近年来,人民币各项存款余额增速不断走低,今年7、8、9月人民币各项存款余额同比增长分别为8.5%、8.3%、8.5%,处于历史低值。

与此同时民贷款却在不断走高,反映出实际购买能力在衰减,有效需求(非潜在需求)不断萎缩。长期货币宽松的金融红利已逐步远去。

3.政策红利正在消失

中央提出的“房住不炒”定位和“坚决遏制房价上涨”的定调,进一步削弱了房屋的金融属性,将从政策层面不断重塑房地产行业的发展逻辑,让行业发展由快变慢、从野蛮生长到成熟理性。

综合可见,楼市三大红利不断消失,在三大背离出现的时候它们叠加在一起,主导房地产行业开始步入下一个生命周期阶段——成熟期。

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